Decretos de vienda: El Congreso ha convalidado el decreto que concentra la mayoría de las medidas de vivienda y ha tumbado el de los contratos de cinco años. Qué cambia para propietarios e inquilinos, y qué fechas conviene tener presentes.
La Diputación Permanente del Congreso ha convalidado este jueves 12 de noviembre el Real Decreto-ley 29/2026, el principal de los dos decretos de vivienda del Gobierno, y ha tumbado el Real Decreto-ley 28/2026, el que reformaba la duración de los contratos de alquiler. Los votos a favor fueron los de PSOE, Sumar, ERC, PNV, EH Bildu y Podemos, y en contra los de PP, Vox y Junts.
Es un desenlace llamativo: los dos textos habían sido derogados por el Pleno el 2 de octubre, lo que precipitó la convocatoria de elecciones para el 29 de noviembre, y el Gobierno los volvió a aprobar el 6 de octubre. Ahora, con las Cortes disueltas, el órgano que vota es otro y la aritmética es distinta: al Gobierno le basta con el apoyo del PNV.
Qué medidas de alquiler e IRPF siguen vigentes (RDL 29/2026)
El Real Decreto-ley 29/2026 mantiene el grueso de las medidas. En alquiler, una prórroga extraordinaria de hasta dos años de los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el inquilino esté al corriente de pago, y un tope a la actualización anual de las rentas hasta finales de 2027 (el límite se vincula al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda y se habla de un 2%). También regula el alquiler de temporada, que exige justificar la causa, y el alquiler por habitaciones.
En materia de desahucios, la suspensión para personas vulnerables sin alternativa habitacional llega hasta el 31 de diciembre de 2030, con un máximo de tres años y revisión judicial anual en los procedimientos de particulares. Se restringen hasta 2030 las compras de viviendas por fondos y grandes tenedores por debajo del 70% de su valor de mercado.
Los pequeños propietarios podrán aplicar reducciones en el IRPF de hasta el 100% de los rendimientos del alquiler si rebajan la renta más de un 5% al renovar con el mismo inquilino osi alquilan por debajo del precio máximo de referencia, y los inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros tendrán una deducción estatal del 10% de lo pagado por el alquiler habitual.
Desde el 1 de diciembre, los alquileres de pisos amueblados de hasta 30 noches pasan a tributar con IVA al 10%, salvo en la residencia habitual del propietario, y los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán recargar el IBI de las viviendas turísticas.
Las socimi afrontan un gravamen del 25% sobre los beneficios no distribuidos del alquiler de vivienda, con reducciones si el parque es asequible. A ello se suman el mecanismo «Tu Casa», con 10.000 millones para préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros para comprar la primera vivienda, y avales de hasta 2.000 millones para promotores.
Qué medidas decaen: adiós a los contratos de cinco años
Se cae el Real Decreto-ley 28/2026, el impulsado por Sumar, que transformaba los contratos de alquiler en ciclos de cinco años, ampliaba el preaviso y obligaba al propietario a indemnizar al inquilino si no renovaba. Estaba previsto que entrara en vigor el 15 de noviembre y no llegará a aplicarse nunca. Los contratos se rigen, por tanto, por la duración y las prórrogas que ya contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos, a las que se añade la prórroga extraordinaria de dos años del otro decreto.
Fechas clave: desde cuándo se aplica cada medida
El Real Decreto-ley 29/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre y está en vigor desde el 8 de octubre, de modo que sus medidas ya se estaban aplicando y la convalidación de hoy garantiza que siguen vigentes. La excepción es el IVA del 10% de los alojamientos turísticos, que se aplica desde el 1 de diciembre.
Algunas medidas necesitan desarrollo posterior: el mecanismo «Tu Casa» requiere un acuerdo del Consejo de Ministros que fije su funcionamiento, y los proveedores sociales de vivienda asequible deberán regularse en seis meses. Con las elecciones del 29 de noviembre, lo que decida el nuevo Congreso puede mantener, ampliar o derogar estas medidas.
Decretos de vivienda: Qué impresión deja
La lectura depende de a quién se pregunte, y ambas merecen explicarse. Quienes defienden el decreto sostienen que protege a los hogares más vulnerables en un momento de precios muy altos, que garantiza más oferta pública y que estabiliza los contratos mientras llega esa oferta. El Ministerio de Consumo estima que la prórroga puede beneficiar a casi dos millones de contratos y a unos cinco millones de personas, con un ahorro mediano de 4.341 euros por hogar en los dos años.
Quienes lo critican, entre ellos el sector inmobiliario y los partidos que votaron en contra, temen que los límites y los cambios constantes de normas generen inseguridad jurídica, retiren viviendas del mercado del alquiler y no resuelvan la escasez de fondo. También cuestionan el procedimiento: volver a aprobar textos prácticamente iguales a los derogados, y salvarlos después en un órgano con otra mayoría, les parece un precedente delicado. Casi todos coinciden en un diagnóstico, que es la falta de vivienda, y difieren en cómo corregirla.
Recomendación importante – Decretos de vivienda
Mi consejo es práctico. Si es propietario o inquilino, revise ya la fecha de vencimiento de su contrato: si termina antes del 31 de diciembre de 2028, compruebe si se acoge a la prórroga extraordinaria y qué requisitos debe cumplir.
Si es inquilino, confirme en qué ejercicio y con qué requisitos podrá aplicar la deducción del 10%. En el caso que sea propietario, revise cómo se actualiza la renta y valore si le interesa la reducción del IRPF por rebajarla, calculando antes el efecto con sus cifras. Si alquila pisos amueblados de corta duración, prepare desde ahora la facturación con IVA del 10% a partir del 1 de diciembre. Como estas reglas pueden cambiar tras el 29 de noviembre, la decisión concreta conviene consultarla con un profesional antes de actuar.
Por Lidia Beltramino : Contadora Pública por la Universidad de Buenos Aires (Argentina) y Economista Colegiada en el Colegio de Economistas de Valencia (COEV – España), con 20 años de trayectoria profesional en contabilidad, fiscalidad, gestión financiera y consultoría empresarial. lidia.beltramino@coev.com / www.linkedin.com/in/lidia-beltramino
